Problema: pubblicità che rende
Agenzia immobiliare «Dimora» · Napoli

L'agenzia immobiliare «Dimora» riceveva 180 contatti al mese dagli annunci, ma solo 1 su 10 voleva vedere una casa davvero.

Il problema: ricevere meno contatti, ma di persone che vogliono comprare. Gli 8 passi che abbiamo seguito sono qui sotto, con i risultati mese per mese.

Agenzia dal 2012, Vomero e ArenellaQuattro agentiCase dai 200.000 € in su
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Il problema

Da marzo a settembre, i contatti diventati visita non sono mai stati più di 1 su 10.

5 su 10 in visita: quello che serve
Contatti dagli annunci che hanno fissato una visita, su 10, mese per mese.

Gli agenti passavano le mattine al telefono. Chi chiamava cercava un affitto, una casa a 80.000 € o «solo un'idea dei prezzi». Le persone giuste c'erano, ma si perdevano in mezzo.

Cosa era già stato tentato

  • Rispondere a tutti in giornata: le mattine finivano al telefono.
  • Mettere il prezzo in grande: meno contatti, ma ancora sbagliati.
  • Un modulo lunghissimo: nessuno lo finiva.
La soluzione

Qui sotto il percorso, un passo alla volta.

    Passo 1: prima l'analisi, poi il lavoro.

    Il titolare ha continuato a seguire le visite: non ha dovuto fare niente. Abbiamo guardato chi ha comprato casa con l'agenzia, cosa cercava, da dove arrivava e le agenzie che dagli annunci ricevono contatti giusti. Ecco le cinque aree, una per una.

    Area 1

    L'agenzia immobiliare e la sua attività online

    6
    punti verificati
    • Annunci: «Case a Napoli» per tutti.
    • Sito: foto belle, nessun prezzo nell'anteprima.
    • Google: 4,6 stelle, 120 recensioni.
    • Modulo: nome e telefono, niente altro.
    • Contatti: 180 al mese, 1 su 10 in visita.
    • Agenti: 3 ore al giorno al telefono.
    Area 2

    Chi compra casa con l'agenzia

    7
    quartieri dove si cercano le case dell'agenzia VomeroCollinaCittà VomeroArenellaPosillipoChiaiaCapodimonteFuorigrottaNapoli
    • Chi compra ha già parlato con la banca.
    • Cerca 3 o 4 locali, con un budget sopra i 250.000 €.
    • Spesso vive già in zona, in affitto.
    • Guarda le case la sera, dal telefono.
    Area 3

    Le ricerche su Google della zona

    26
    ricerche analizzate. Le 5 più fatte a Napoli, ogni mese:
    case in vendita vomero2.400
    appartamento arenella vendita880
    casa con terrazzo napoli590
    affitto napoli9.900
    dimora immobiliare napoli110
    Area 4

    Gli altri: come gli altri scelgono a chi mostrare gli annunci

    20
    agenzie napoletane analizzate

    Per ognuno abbiamo guardato annunci, pagine e moduli. In verde i 3 su 20 che chiedono budget e tempi già nel modulo.

    Area 5

    Le agenzie con contatti che diventano visite

    100
    campagne studiate, di 10 agenzie

    Abbiamo scelto 10 agenzie in Italia con molte visite dagli annunci e studiato 10 campagne di ognuna. Ogni quadratino è un caso guardato.

    • Cosa abbiamo imparato: scrivere il prezzo nell'annuncio dimezza i contatti sbagliati.
    • Due domande nel modulo (budget e quando) bastano a capire chi vuole comprare.
    • Togliere la parola «affitto» dalle ricerche fa risparmiare un terzo della spesa.

    Così, quando abbiamo parlato con il titolare, sapevamo già quasi tutto. Abbiamo chiesto solo le cose che può sapere soltanto lui.

    Passo 2: chiediamo solo le cose che sa il titolare, una volta sola.

    Le domande sono sei, su una pagina sola. Si compila anche in due volte, perché salva ogni risposta.

    Servono pochi minuti. Per gli annunci, il modulo e il sito basta un ok: il lavoro lo facciamo tutto noi.

    Perché gli chiediamo le ultime dieci case vendute?

    Perché ci dicono chi compra davvero: budget, zona, quanti locali. Gli annunci li mostriamo a persone così.

    skalo.it/domande/dimora-immobiliare● Salvato
    Domande · Dimora Immobiliare0 di 6 risposte
    «Coppie e famiglie con il mutuo già parlato in banca.»
    «3-4 locali al Vomero e all'Arenella, da 280.000 a 450.000 €.»
    «Affitti, case sotto i 150.000 €, «solo per sapere».»
    Vomero 3 localiArenella con terrazzoPosillipo vista mare+3
    La vetrina di un'agenzia immobiliare al Vomero con annunci illeggibiliMani che girano una chiave nella serratura di una porta blindata+ 200 foto delle case
    ✓ OkServe solo il sì: poi ce ne occupiamo noi.
    Come si collegano

    Per «Dimora» facciamo annunci, modulo, sito e contenuti insieme, e ognuno porta al successivo.

    Partono tutti dalla stessa analisi iniziale e lavorano come una squadra. Ecco il percorso di una persona, dalla ricerca della casa alla visita.

    Pubblicità

    Gli annunci con il prezzo

    Solo a chi cerca casa in vendita nei quartieri giusti.

    Contenuti

    Una casa vera a settimana

    Prezzo, metri, piano, cosa c'è vicino.

    Google Maps

    L'agenzia al Vomero

    Con le recensioni di chi ha comprato.

    Sito

    Il modulo con due domande

    Budget e quando vuoi comprare.

    Risultato

    Una visita fissata

    Contiamo quanti contatti diventano visita.

    Una coppia di ottobre. Luca e Marta vivono in affitto all'Arenella. Vedono l'annuncio «3 locali con terrazzo, 320.000 €», compilano il modulo: budget 350.000 €, entro sei mesi. L'agente li richiama lo stesso giorno e fissa la visita per sabato.
    Alla base ci sono la stessa analisi iniziale (passo 1) e le risposte del titolare (passo 2). Per questo annunci, modulo e sito parlano alle stesse persone, con gli stessi prezzi.

    Passo 3: scriviamo l'obiettivo e lo facciamo confermare.

    Il problema

    Tanti contatti dagli annunci, ma quasi nessuno vuole comprare.

    L'obiettivo

    Meno contatti, e almeno la metà che diventa visita.

    Per chi

    Coppie e famiglie che cercano casa al Vomero e all'Arenella, con il mutuo già parlato.

    Lo stabiliamo una volta per tutte al primo incontro. Tutto quello che viene dopo lavora per questo obiettivo.

    Confermatodal titolare

    Passo 4: sei punti di strategia, e per ciascuno il modo di verificarlo.

    È un documento che il titolare può leggere e capire. Passa sopra ai punti (o toccali) per leggere la spiegazione e cosa abbiamo fatto per Dimora Immobiliare.

    Punto 1 di 6

    Il pubblico: chi vuole comprare casa nei quartieri giusti

    Scegliamo con cura a chi parlare. Parlare a tutti vuol dire non convincere nessuno.

    Per Dimora ImmobiliareCoppie e famiglie del Vomero e dell'Arenella, con budget sopra i 250.000 €.

    Come controlliamoGuardiamo quanti contatti fissano una visita.

    Punto 2 di 6

    Il problema reale: perché i contatti erano sbagliati

    Cerchiamo il motivo vero per cui la sala non si riempie. Raramente è quello che si crede all'inizio.

    Per Dimora ImmobiliareL'agenzia lavora bene (4,6 stelle). Gli annunci erano per tutti, senza prezzo, e il modulo non chiedeva niente.

    Come controlliamoContiamo ogni mese i contatti che diventano visita.

    Punto 3 di 6

    I fatti da mostrare

    Non scriviamo «la casa dei tuoi sogni ti aspetta»: lo dicono tutti. Solo fatti che chiunque può controllare.

    Per Dimora ImmobiliareCase da 280.000 a 450.000 €, Vomero e Arenella, prezzo scritto, un agente che richiama in giornata.

    Come controlliamoOgni mese ciascuna prova compare almeno una volta.

    Punto 4 di 6

    Il ruolo di ogni canale: cosa deve fare ognuno

    I canali lavorano in fila: ognuno ha il suo lavoro e passa la persona al prossimo.

    Per Dimora ImmobiliareGli annunci mostrano case vere con il prezzo. Il modulo chiede budget e tempi. Il sito ha tutte le case. La scheda Google raccoglie recensioni di chi ha comprato.

    Come controlliamoPer ogni canale seguiamo un numero: contatti, contatti in visita, visite, proposte d'acquisto, costo per visita.

    Punto 5 di 6

    La novità che proviamo

    Un'idea nuova al mese, così sappiamo se è stata lei a fare la differenza.

    A ottobre«La casa della settimana»: una casa vera, con prezzo, metri e cosa c'è sotto casa.

    Come controlliamoConfrontiamo i contatti in visita di ottobre con quelli di settembre.

    Punto 6 di 6

    Il segnale per cambiare, deciso in anticipo

    Scriviamo prima quale numero ci farebbe cambiare strada. Quando i numeri vanno bene, non cambiamo rotta, però aggiungiamo idee nuove.

    Per Dimora ImmobiliareSe a fine ottobre le visite non salgono, aggiungiamo la domanda sul mutuo nel modulo.

    Come controlliamoIl numero da raggiungere è scritto nel documento prima di cominciare.

    Passo 5: cinque domande per ogni post, prima di pubblicarlo.

    Questo è un post del piano di ottobre di «Dimora». Tocca una domanda: si colora la parte del post che risponde.

    1A chi parla?

    Ogni contenuto parla a un gruppo preciso, non a tutti. Questo parla a chi cerca casa al Vomero e ha già un budget in mente.

    2Qual è l'unica cosa da ricordare?

    Una sola idea, chiara in un attimo. Qui il messaggio è: questa casa costa questo, ed è così.

    3Quale fatto lo rende vero?

    Invece di scrivere «la casa dei tuoi sogni», mostriamo un fatto vero. Qui è un 3 locali con terrazzo a 320.000 €.

    4Cosa mostra di nuovo?

    In ogni contenuto c'è almeno una cosa nuova per chi guarda. Finora gli annunci non dicevano il prezzo.

    5Cosa appare davvero sullo schermo?

    Su Instagram, prima di toccare «altro», si vedono solo la foto e le prime righe del testo. Per questo ora, prezzo, metri e modulo stanno tutti lì.

    Anteprima mandata al titolare
    dimoraimmobiliareNapoli
    Mai mostrato: il terrazzo al tramonto
    Un soggiorno luminoso con pavimento in maiolica e una finestra alta
    ♡ ◯ ➤

    dimoraimmobiliare 3 locali con terrazzo, Arenella.

    fin qui si vede, poi Instagram mostra «… altro»

    95 m², terzo piano con ascensore, 320.000 €. Per visitarla, due domande nel modulo.

    ✓ Visto dal titolare · ora lo pubblichiamo noi

    Prima di pubblicare, gli mandiamo ogni post sul telefono esattamente come lo vedranno i suoi clienti, con il testo completo. Lo vede prima di tutti; poi esce. Le foto le fa l'agente che segue la casa.

    Il calendario del mese

    Il calendario di ottobre: ogni giorno, cosa pubblichiamo e dove.

    Il piano diventa un calendario. Il titolare lo riceve a inizio mese e sa sempre cosa esce, su quale canale e a che ora.

    Ottobre 2026

    Passo 6: l'ultimo giorno del mese gli mandiamo un report in PDF.

    Mostra cosa abbiamo fatto e cosa è cambiato rispetto al mese prima. Se un numero scende, lo scriviamo lo stesso. Sfoglialo toccando le pagine qui a lato.

    1 / 6
    Report · Dimora Immobiliare · settembre1 / 6

    Il lavoro fatto a settembre

    5

    campagne nuove, con il prezzo

    1

    modulo con due domande

    8

    post con case vere

    14

    parole tolte dalle ricerche

    6

    foto nuove sulla scheda

    3

    richieste del titolare, tutte risolte

    Report · Dimora Immobiliare · settembre2 / 6

    In che posizione compare «Dimora» su Google

    RicercaAgostoSettembreDifferenza
    case in vendita vomero9°4°▲ 5
    appartamento arenella vendita12°5°▲ 7
    casa con terrazzo napoliPrima non compariva.–8°nuova
    agenzia immobiliare vomero4°2°▲ 2
    agenzia immobiliare napoliÈ sceso di 2 posizioni: lo scriviamo e diciamo cosa facciamo.14°16°▼ 2
    Report · Dimora Immobiliare · settembre3 / 6

    Il mese, confrontato con agosto

    Contatti dagli annunci
    18074
    Contatti in visita
    1441
    Chiamate per affittiSono quasi sparite, ed è giusto.
    616 ▼
    Visite fatte
    1236
    Barra grigia: agosto. Barra rossa: settembre.
    Report · Dimora Immobiliare · settembre4 / 6
    Due numeri diversi
    Quante volte gli annunci sono stati visti, e quante persone hanno fissato una visita
    VisualizzazioniPersone che hanno fissato una visita
    Giorno 1Giorno 10Giorno 20Giorno 30
    Report · Dimora Immobiliare · settembre5 / 6

    I tre contenuti andati meglio

    Una cucina luminosa di un appartamento in vendita, ordinata
    Post · La casa della settimana14 moduli
    Una piastrella di maiolica antica sul pavimento, primo piano
    Facebook · Con il prezzo11 visite
    L'ufficio dell'agenzia con una scrivania e due sedie per i clienti
    Storia · Il quartiere26 messaggi
    Report · Dimora Immobiliare · settembre6 / 6
    Il consiglio del mese
    Quando vendete una casa, chiedete a chi ha comprato di scrivere nella recensione quanto tempo ci ha messo: chi cerca vuole sapere proprio quello.
    Cosa ci serve: le foto delle due case nuove di ottobre.
    A ottobre

    Cosa facciamo

      A ottobre«La casa della settimana»: una casa vera, con prezzo, metri e cosa c'è sotto casa.

    Passo 7: gli annunci partono dopo la sua conferma.

    Prima di accendere la campagna gli mostriamo tutto: quanto spendiamo, dove, per quanti giorni e cosa scriviamo. Parte quando conferma. Se poi cambia qualcosa, anche solo la cifra, gli chiediamo di nuovo l'ok.

    Anteprima della campagnaFacebook, Instagram e Google
    ObiettivoFar fissare una visita a chi vuole comprare
    DoveVomero, Arenella, Chiaia e Posillipo
    QuandoDal 1° al 30 settembre, tutti i giorni
    Cosa scriviamo«3 locali con terrazzo all'Arenella, 320.000 €. Vuoi vederla?»
    Dove portaAl modulo con due domande
    Quanto spendiamo900 €
    Approvata27 agosto
    Da riapprovarela cifra è cambiata
    Approvatadi nuovo, 30 agosto
    Nella stessa anteprimaPagina 2

    Cosa miglioriamo il mese dopo

    Cosa facciamoMostriamo gli annunci la sera, dalle 21.
    PerchéÈ quando le coppie guardano le case insieme.
    Cosa serve da luiNiente.
    Cosa facciamoMettiamo il prezzo nell'immagine.
    PerchéChi non ha quel budget non scrive.
    Cosa serveNiente.
    Cosa facciamoTogliamo «affitto» e «economico».
    PerchéPortavano chi non voleva comprare.
    Cosa serve da luiLa zona cambia, quindi chiediamo di nuovo l'ok.
    Mentre è accesaSpesa e persone raggiunte le controlliamo ogni settimana.
    Se qualcosa non vaLa aggiustiamo, e il report dice cosa è cambiato e per quale motivo.
    A fine campagnaCon il resoconto arriva anche cosa fare dopo.

    Passo 8: niente si perde, ogni richiesta ha una risposta scritta.

    Case vendute, case nuove, servizi, orari delle visite: annotiamo tutto e per ogni richiesta scriviamo cosa abbiamo fatto.

    Messaggio · 2 settembre, 22:00

    «Il 4 locali al Vomero è venduto.»

    ✓Fatto: tolto dagli annunci in un'ora.
    Telefonata · 9 settembre

    «Abbiamo una casa a Posillipo da 620.000 €.»

    ✓Fatto: annuncio a parte, da approvare.
    Novità · 16 settembre

    «Facciamo anche la valutazione della casa da vendere.»

    ✓Fatto: pagina nuova sul sito.
    Modifica · 25 settembre

    «Il sabato le visite fino alle 13.»

    ✓Fatto: scritto nel modulo e sulla scheda.

    I risultati

    Cosa è cambiato in tre mesi, da settembre a novembre.

    I contatti sono meno della metà di prima. Ma le visite sono triplicate, e gli agenti hanno di nuovo le mattine libere.

    6 su 10

    contatti che diventano visita

    prima 1 su 10
    128

    visite fissate dagli annunci

    da settembre a novembre
    9

    case vendute da questi contatti

    in tre mesi
    −59%

    contatti, cioè meno telefonate inutili

    da 180 a 74 al mese
    23€

    costo di ogni visita fissata

    prima 78 €
    2ore

    al giorno in meno al telefono, per agente

    tempo tornato alle visite

    Contatti che diventano visita, su 10

    Grigio: stesso mese dell'anno prima. Rosso: quest'anno.

    Anno primaQuest'anno

    Mese per mese

    Agosto è il mese prima di cominciare.

    AgoSetOttNovDifferenza
    Contatti in visita, su 101666da 1 a 6
    Contatti dagli annunci180746871−59%
    Visite fissate14444143128 in tre mesi
    Case vendute da questi contatti12349 in tre mesi
    Costo per visita78 €23 €24 €23 €meno di un terzo
    Spesa in pubblicità1.100 €1.000 €980 €970 €−10%
    Pubblicità di settembre1.000 €spesi in 4 settimane
    →
    Arrivati dagli annunci44visite fissate
    →
    Costo di ognuno23 €per ogni visita

    Contatti, visite e vendite dal gestionale dell'agenzia; spesa e persone raggiunte da Meta e Google. Sono gli stessi numeri che trova nei report di fine mese.

    Domande frequenti

    Meno contatti non è un problema?

    No. Prima 9 contatti su 10 non volevano comprare. Ora sono meno, ma 6 su 10 vanno a vedere una casa.

    Come lavorano insieme pubblicità, contenuti e Google Maps?

    L'annuncio mostra casa e prezzo, il modulo chiede budget e tempi, l'agente richiama chi vuole comprare.

    Quanto tempo gli chiede, ogni settimana?

    Pochi minuti all'inizio per rispondere a poche domande, poi le foto delle case nuove e un ok agli annunci.

    Altri casi

    Qui sotto trovi altri casi, ognuno con un problema diverso.

    Altri casi: pubblicità che rende →Tutte le aree professionali