L'impresa «Colombo Facciate» rifà facciate e tetti di condomini a Como dal 1991, ma i lavori arrivavano solo da quattro amministratori, e certi mesi non arrivava niente.
Il problema: farsi conoscere dagli amministratori di condominio che non l'avevano mai sentita nominare. Ecco cosa abbiamo fatto in 8 passi e cosa è cambiato in quattro mesi.
Periodo complessivo dei test: dall'inizio del 2025 a circa agosto 2026. I mesi dei singoli casi non sono documentati: la sequenza è relativa al lavoro descritto.
Nel periodo precedente, mai più di 4 sopralluoghi richiesti in un mese, e in un mese uno solo.
Abbiamo messo in fila i lavori degli ultimi due anni: 31 cantieri su 34 arrivavano dagli stessi 4 amministratori. Nel periodo precedente uno di loro è andato in pensione, e quel mese è arrivato un solo sopralluogo. In provincia di Como gli amministratori di condominio sono quasi 300: l'impresa ne conosceva quattro.
Cosa era già stato tentato
- Volantini nelle cassette dei condomini: arrivavano ai condòmini, non all'amministratore che porta i preventivi in assemblea.
- Un portale di preventivi online: richieste di privati per lavori piccoli, pagate una per una.
- Telefonare agli studi trovati sull'elenco: «mandi una mail», e poi più niente.
Ecco come ci siamo arrivati, passo per passo.
Passo 1: prima di scrivere a chiunque, abbiamo studiato tutto.
I titolari hanno continuato a lavorare in cantiere come sempre, senza fare altro. Abbiamo messo in fila i lavori degli ultimi due anni, contato gli amministratori della zona, guardato cosa si cerca su Google e come trovano lavoro le imprese che non hanno mesi vuoti. Ecco le cinque aree, una per una.
L'impresa e i suoi lavori
- Cantieri: 34 in due anni, 31 da 4 amministratori.
- Sopralluoghi: 2 o 3 al mese, in un mese uno solo.
- Foto dei cantieri: tante, ma nei telefoni degli operai.
- Preventivi: in Word, mandati dopo due o tre settimane.
- Google: 4,6 stelle, 23 recensioni.
- Sito: una pagina con il numero, nessun lavoro finito.
Chi decide: gli amministratori della zona
- Un amministratore segue in media da 25 a 40 condomini.
- Lavora con le stesse due o tre imprese da anni.
- Cambia impresa quando una non risponde o sfora i tempi.
- In assemblea porta tre preventivi: bisogna essere tra i tre.
Il mercato: cosa cerca la gente su Google
Le altre imprese: quanto ci mettono a rispondere
Abbiamo chiesto a ognuna un sopralluogo per un condominio, come farebbe un amministratore. In verde le 5 su 20 che hanno risposto entro due giorni.
Le imprese che lavorano con tanti amministratori, per capire cosa funziona
Abbiamo scelto 10 imprese italiane che lavorano con molti amministratori e letto, con il loro permesso, 10 prime email di ognuna.
- Cosa abbiamo imparato: l'amministratore risponde quando l'email parla dei palazzi della sua zona, non dell'impresa.
- Il sopralluogo gratuito con una relazione scritta è quello che si porta in assemblea.
- Poche email scritte bene rendono più di cento tutte uguali.
Cosa porta più sopralluoghi
Su 100 primi contatti studiati · in verde ciò che funziona di più
Così, quando abbiamo parlato con i titolari, sapevamo già quasi tutto. Abbiamo chiesto solo le cose che possono sapere soltanto loro.
Passo 2: chiediamo ai titolari solo le cose che sanno loro, una volta sola.
Mandiamo una pagina con sei domande, da riempire la sera, finito il cantiere. Si salva da sola.
Servono pochi minuti. Per accendere il motore che trova i condomini e scrivere la prima email basta un ok: il lavoro lo facciamo tutto noi.
Cos'è il motore che trova i condomini?
È il nostro sistema per trovare clienti, «Automated Lead Generation Engine». Legge solo fonti pubbliche: gli elenchi degli amministratori, gli anni di costruzione dei palazzi e le foto delle vie. Trova i condomini con la facciata da rifare e gli amministratori della loro zona, dà a ciascuno un punteggio e prepara una prima email. Poi passa tutto al CRM, il programma dove l'impresa tiene i suoi contatti. A chi scrivere lo scelgono i titolari.
Per «Colombo Facciate» facciamo motore dei contatti, email, sito e pubblicità insieme, e ognuno porta al successivo.
Sono pezzi della stessa strada. Ecco il percorso di un amministratore, dal primo contatto al sopralluogo.
Trova chi decide i lavori
Amministratori e condomini da rifare, solo da fonti pubbliche.
In cima, chi conviene di più
Ogni contatto con il suo punteggio e l'email pronta.
Una proposta, scelta dai titolari
Sopralluogo gratuito, e il modo per non ricevere altro.
Le facciate già rifatte
Prima e dopo, nei comuni vicini al suo studio.
Un sopralluogo richiesto
È il numero che contiamo nel report di fine mese.
Passo 3: un obiettivo solo, scritto e confermato.
I lavori arrivano solo da quattro amministratori, e certi mesi non arriva niente.
Arrivare a 12 sopralluoghi richiesti al mese, anche da amministratori nuovi.
Gli amministratori di condominio di Como e provincia, con palazzi da rifare.
Lo fissiamo all'inizio e non cambia. Tutto quello che viene dopo lavora per questo obiettivo.
Passo 4: la strategia sta in sei punti, ognuno con il suo controllo.
È un documento che i titolari possono leggere e capire. Passa sopra ai punti (o toccali) per leggere la spiegazione e cosa abbiamo fatto per Colombo Facciate.
Il pubblico: chi decide i lavori del condominio
Diciamo con precisione a chi ci rivolgiamo. Chi parla a tutti non arriva a nessuno.
Per Colombo FacciateGli amministratori di condominio di Como e provincia, entro mezz'ora dal magazzino. Mai i privati: i lavori li decide l'assemblea, e i preventivi in assemblea li porta l'amministratore.
Come controlliamoGuardiamo da quale amministratore arriva ogni sopralluogo.
Il problema reale: perché i lavori non arrivavano
Cerchiamo il motivo vero per cui i clienti non arrivano. Spesso è diverso da quello che sembra.
Per Colombo FacciateNon era il lavoro: chi aveva visto un loro cantiere tornava. Li conoscevano solo quattro amministratori, e l'impresa non sapeva chi fossero gli altri né quali palazzi avessero bisogno.
Come controlliamoContiamo gli amministratori nuovi che rispondono, mese per mese.
Le prove concrete
Non scriviamo «qualità e professionalità»: lo dicono tutti. Mettiamo fatti che si possono controllare.
Per Colombo Facciate34 cantieri in due anni, 31 consegnati entro la data del preventivo. Una relazione scritta dopo ogni sopralluogo. Le foto prima e dopo di ogni facciata.
Come controlliamoOgni mese ciascuna prova compare almeno una volta.
Ogni canale e il suo lavoro
A ogni canale diamo un compito, e ognuno accompagna la persona al passo seguente.
Per Colombo FacciateIl motore, «Automated Lead Generation Engine», trova amministratori e condomini da rifare e prepara le email. Le email propongono il sopralluogo gratuito. Il sito mostra le facciate rifatte. La scheda Google e la pubblicità portano chi cerca un'impresa da solo.
Come controlliamoPer ogni canale seguiamo un numero: email mandate, risposte, sopralluoghi richiesti, preventivi.
Cosa proviamo questo mese: un'idea nuova alla volta
Un'idea nuova al mese, così sappiamo se è stata lei a fare la differenza.
Nel mese 2«Il prima e dopo per l'assemblea»: a ogni amministratore che risponde mandiamo due pagine con le foto di un cantiere simile, i tempi e i costi, da portare in assemblea.
Come controlliamoConfrontiamo i sopralluoghi richiesti nel mese 2 con quelli del mese 1.
Quando si cambia piano: deciso prima di partire
Scriviamo subito quale risultato ci farà cambiare idea, così a fine mese non ci sono scuse. Se invece i numeri salgono, teniamo la strategia e portiamo comunque idee nuove.
Per Colombo FacciateSe alla fine del mese 2 i sopralluoghi non superano gli 8, facciamo cercare al motore anche i tetti da rifare, non solo le facciate.
Come controlliamoPrima di cominciare mettiamo per scritto il numero da raggiungere.
Passo 5: cinque domande per ogni post, prima di pubblicarlo.
Questo è un post del piano del mese 2 di «Colombo Facciate». Tocca una domanda: si colora la parte del post che risponde.
1A chi parla?
Ogni post ha il suo pubblico, scelto prima. Questo parla agli amministratori e ai consiglieri di condominio di Como e dintorni.
2Cosa deve restare dopo averlo visto?
Una sola idea, chiara in un attimo. Qui il messaggio è: la facciata finita nella data scritta nel preventivo.
3Cosa lo dimostra?
Invece di scrivere «qualità e professionalità», mostriamo un fatto: 24 appartamenti, facciata rifatta in sette settimane.
4Cosa mostra di nuovo?
Ogni contenuto mostra una cosa che chi guarda non sapeva. Finora i post mostravano il ponteggio, mai il palazzo finito e quanto ci si è messo.
5Cosa vede chi scorre?
Chi scorre vede la foto e due righe: il resto è nascosto. Per questo foto, appartamenti e settimane stanno tutti lì.
colombofacciate 24 appartamenti a Como: facciata rifatta in sette settimane.
Come scritto nel preventivo. Amministri un palazzo degli stessi anni? Il sopralluogo è gratuito, e dopo ricevi una relazione scritta.
Prima di pubblicare, mandiamo loro ogni post sul telefono esattamente come lo vedranno i loro clienti, con il testo completo. Lo guardano, poi lo pubblichiamo noi. La foto l'ha fatta il capocantiere il giorno in cui è stato smontato il ponteggio.
Il calendario del mese 2: ogni giorno, cosa pubblichiamo e dove.
Poi il piano si trasforma in date precise. I titolari lo ricevono a inizio mese e sanno sempre cosa esce, su quale canale e a che ora.
Mese del piano
Passo 6: l'ultimo giorno del mese mandiamo loro un report in PDF.
Dentro c'è il lavoro del mese e il confronto con il mese precedente. I cali li scriviamo, come i successi. Le pagine a sinistra lo sfogliano.
Il lavoro fatto nel mese 1
condomini da rifare trovati dal motore, con il punteggio
amministratori della zona con la scheda completa
prime email lette dai titolari e mandate
post su Instagram, Facebook e LinkedIn
pagina «Sopralluogo gratuito» sul sito
richieste dei titolari, tutte risolte
In che posizione compare «Colombo Facciate» su Google
Le richieste, confrontate con il periodo precedente
I contenuti del mese che hanno funzionato
Quando un amministratore risponde «ne parlo in assemblea», mandategli subito le foto di un cantiere simile con i tempi e i costi: è quello che porta in assemblea.
Cosa facciamo
- Nel mese 2«Il prima e dopo per l'assemblea»: a ogni amministratore che risponde mandiamo due pagine con le foto di un cantiere simile, i tempi e i costi, da portare in assemblea.
Passo 7: la pubblicità parte solo dopo il loro ok.
Prima di accendere la campagna mostriamo loro tutto: quanto spendiamo, dove, per quanti giorni e cosa scriviamo. Parte solo dopo il loro ok. Se poi cambia qualcosa, anche solo la cifra, chiediamo loro di nuovo l'ok.
Le correzioni per il mese dopo
Passo 8: ogni richiesta finisce nel diario, con la sua risposta.
Amministratori che non vogliono email, clienti che ci sono già, lavori nuovi, giorni di cantiere: annotiamo tutto e per ogni richiesta scriviamo cosa abbiamo fatto.
«Un amministratore ha risposto che non vuole altre email.»
«Lo studio di Erba lavora già con noi.»
«Dal mese prossimo facciamo anche il cappotto termico.»
«Il venerdì niente sopralluoghi: siamo tutti in cantiere.»
Cosa è cambiato in quattro mesi.
Gli amministratori di sempre hanno continuato a chiamare. In più ogni settimana arrivano risposte da studi che prima non conoscevano l'impresa, e i mesi vuoti non ci sono più.
sopralluoghi richiesti nel mese 4
prima 2 o 3 al mesecantieri firmati in quattro mesi
3 con amministratori nuoviamministratori nuovi che hanno risposto
su 220 email, mai più di 15 a settimanapreventivi mandati al mese
da 2 a 11il costo di ogni contatto dagli annunci
nel mese 2, 600 € per 12 contatti, tra telefonate e modulia settimana, il tempo dei titolari
leggono le email della settimana e scelgono a chi mandarleSopralluoghi richiesti, mese per mese
Barra grigia: anno prima. Barra rossa: quest'anno.
Mese per mese
Prima indica il periodo precedente all’avvio.
| Prima | Mese 1 | Mese 2 | Mese 3 | Mese 4 | Differenza | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Email mandate agli amministratori | – | 48 | 60 | 60 | 52 | 220 in quattro mesi |
| Amministratori nuovi che hanno risposto | – | 6 | 9 | 11 | 10 | 36 in quattro mesi |
| Sopralluoghi richiesti | 2 | 5 | 9 | 12 | 13 | 39 in quattro mesi |
| Preventivi mandati | 2 | 4 | 7 | 10 | 11 | 32 in quattro mesi |
| Cantieri firmati | 0 | 0 | 1 | 1 | 2 | 4 in quattro mesi |
| Spesa in pubblicità | – | – | 600 € | 600 € | 600 € | dal mese 2 |
Email, risposte e punteggi arrivano dal motore e dal CRM dell'impresa; sopralluoghi, preventivi e cantieri dal registro dell'ufficio; la spesa da Google Ads. Sono gli stessi numeri che trovano nei report di fine mese.
Domande frequenti
Scrivete anche ai privati? E chi non vuole ricevere email?
Ai privati no. Il motore usa solo contatti professionali pubblici, cioè studi di amministratori e imprese, mai i privati cittadini né i singoli condòmini. Ogni email ha in fondo il modo per non ricevere altro, e chi lo usa esce dalla lista il giorno stesso. Niente invii a raffica: al massimo 15 email a settimana, e i titolari le leggono una per una prima che partano.
Cos'è il motore, e come lavora con sito e pubblicità?
È il nostro sistema per trovare clienti, «Automated Lead Generation Engine». Trova amministratori e condomini da fonti pubbliche, dà a ciascuno un punteggio, prepara la prima email e passa tutto al CRM dell'impresa. A chi risponde il sito mostra le facciate già rifatte; la pubblicità su Google porta chi cerca un'impresa da solo.
Quanto tempo devono dedicarci i titolari?
Pochi minuti all'inizio per le sei domande, poi una ventina di minuti il lunedì per leggere le email della settimana e scegliere a chi mandarle.
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